משפרי דיור: איך מחברים בין המכירה, הקנייה והמשכנתא
הבית הבא כבר בתכנון. עכשיו צריך לחבר בין שלושה דברים שזזים במקביל — מכירת הדירה הקיימת, קניית החדשה, והמשכנתא שמחברת ביניהן.
מירב רוזנסיועצת משכנתאות ·
מי שמשפר דיור מנהל בבת אחת שלוש עסקאות: מוכר דירה, קונה דירה, ובדרך כלל גם מסיים משכנתא אחת ולוקח אחרת. כל אחת מהן לבד מוכרת ופשוטה יחסית. המורכבות היא בחיבור ביניהן — מתי הכסף מהמכירה נכנס, מתי צריך לשלם למוכר, ומה קורה בזמן שבאמצע.
קודם מוכרים או קודם קונים?
מי שמוכר קודם יודע בדיוק כמה כסף יש לו ביד, ומגיע לקנייה בלי לחץ של זמן — אבל צריך למצוא דירה בתוך לוח הזמנים של הפינוי, ולפעמים לגור בשכירות בינתיים.
מי שקונה קודם תופס את הדירה שהוא רוצה — אבל נכנס לתקופה שבה יש לו שתי דירות, ולפעמים שני החזרים. כאן נכנסים כללי בנק ישראל: משפר דיור יכול לקבל מימון של עד 70% משווי הדירה החדשה, בתנאי שהדירה הקיימת תימכר בתוך התקופה שנקבעת מול הבנק.
גם ההקלה במס הרכישה מותנית במכירת הדירה הקודמת בתוך פרק זמן שנקבע בחוק — בדרך כלל 18 חודשים. את התנאים המדויקים לעסקה שלכם בודקים מול עורך הדין לפני החתימה.
הלוואת גישור — כשהכסף מהמכירה עוד לא הגיע
כשהתשלומים למוכר מגיעים לפני שהכסף מהקונים של הדירה שלכם נכנס, אפשר לגשר על הפער בהלוואה זמנית. בדרך כלל משלמים בה בתקופת הביניים רק ריבית, ואת הקרן מחזירים בבת אחת מכספי המכירה.
הלוואת גישור נותנת שקט, אבל יש לה מחיר — ריבית, ולפעמים עמלות. לכן כדאי לתכנן אותה מראש, בסכום ובתקופה הנכונים, ולא לגלות את הצורך בה שבוע לפני התשלום.
מה עושים עם המשכנתא הקיימת
- לפרוע אותה מכספי המכירה — ולבדוק מראש את עמלות הפירעון המוקדם, בעיקר במסלולים בריבית קבועה.
- להעביר אותה לדירה החדשה (״גרירת משכנתא״) — אפשרות שחלק מהבנקים מציעים, ושווה לבדוק כשהתנאים במשכנתא הקיימת טובים.
- לשלב: לגרור חלק ולפרוע חלק, ולבנות סביב זה את התמהיל החדש.
התזמון הוא חצי מהעבודה
- לסנכרן את לוח התשלומים בחוזה הקנייה עם לוח התשלומים שתקבלו מהקונים של הדירה שלכם.
- להשאיר מרווח של זמן ושל כסף — מכירות מתעכבות יותר ממה שמתכננים.
- לבדוק את יחס ההחזר גם לתקופת הביניים, כשייתכן שיהיו שתי הלוואות במקביל.
- לבנות את התמהיל לדירה החדשה כבר בהתחלה, ולא אחרי שכל השאר נסגר.
כמה אפשר לקחתשיעור מימון מול יחס החזרהכניסו מחיר, הון עצמי והכנסה — ותראו איזו מגבלה עוצרת אתכם.לכלי באתרמשפרי דיור לא צריכים רק משכנתא — הם צריכים תוכנית שמחברת בין המכירה, הקנייה והמשכנתא.